Мои советы в недвижимости.
Статья4
Ипотека – все за и против Что такое ипотека? Этот термин пришел к нам из греческого языка и в переводе означает залог. Если говорить об ипотеке, применительно к недвижимости, то речь, прежде всего, идет о кредите, который выдается под залог недвижимого имущества. Если нужен кредит – заложите недвижимость. Если рассчитаетесь с банком, то залог снимается. В случае же, если не сможете рассчитаться, имущество будет распродано, а из этих средств будет взыскиваться задолженность, образовавшаяся перед банком, в том числе и те проценты, которые накопились за то, что вы пользуетесь кредитом. Ипотека – это тот же залог.
Но, надо обратить ваше внимание, что есть ипотечный кредит, а есть просто кредит. Чтобы разобраться с этими терминами, нужно понять, в чем же заключается разница между ними?
Если банк выдает вам кредит на покупку квартиры и не требует никакого залога? Это не ипотека. Потому, что нет залога – нет и ипотеки. Как же со всем этим разобраться, что лучше – кредит или ипотека? Для тех, кто берет – конечно, кредит. А для банка – конечно ипотека, так как именно залоговая политика обеспечивает те обязательства, которые вы даете банку. В случае не возвращения кредита, банк продает предмет залога и возвращает свои деньги.
Плюсы ипотеки
Плюс ипотеки в том, что квартира сразу оформляется как ваша собственность Что же имеется в виду, когда перед вами стоит вопрос ипотеки? Если цель у вас – приобретение жилья, то, естественно, вам нужны для этого деньги. Когда денег у вас не хватает – необходимо взять кредит. Именно по этой причине и обращаемся мы в банк за ипотекой. Обратившись за деньгами в банк, вы можете получить предложение как ипотечного кредитования, так и не ипотечного. При ипотеке недвижимости квартира сразу оформляется как собственность того, кто ее приобретает. Сразу! А не тогда, когда вы вернете весь долг банку. Даже если расчет не произведен полностью, банк не может забрать у заемщика эту недвижимость.
При приобретении квартиры в кредит можно получить дополнительные льготы по налогообложению. Но если вы хотите ими воспользоваться, то должны знать, что, взяв кредит на покупку квартиры, вы еще не становитесь получателем этих льгот. Льготы выплачиваются заемщику за то, что кредит тратится на приобретение или строительство жилья и является кредитом целевым. Что это такое? Если вы получили деньги от банка «на неотложные нужды», а использовали их на приобретение недвижимости – такой вариант кредита не принимается в расчет как целевой. Естественно, в таком случае никаких льгот вы не получите.
Если же вы оформляете ипотечный кредит, и полученные деньги идут на покупку жилья, то вы получите льготы при уплате налогов.
Тонкости оформления ипотеки
Перед оформлением ипотеки вам придется пройти целую процедуру и ответить на много вопросов Для приобретения квартиры нужны деньги – их может предоставить вам банк. Для банка же необходимы гарантии того, что вы сможете вернуть ссуженную вам сумму и проценты за пользование кредитом. Именно поэтому, будьте готовы, что, перед тем, как вам дадут деньги, придется пройти целую процедуру и ответить на много вопросов. Ведь банк рискует. В первую очередь банк-кредитор будет интересно, какой у вас доход. Поскольку получение ипотечного кредита будет полностью зависеть от вашей возможности вернуть долг банку. Вам придется тратить примерно половину вашего дохода на то, чтобы уменьшать долг перед банком и выплачивать ежемесячные проценты. Сможете ли вы жить на оставшуюся половину дохода? И чем больше ваша зарплата на день получения кредита, тем большую сумму кредита вы сможете получить.
Еще банк обязательно спросит у вас: «Какой стоимости квартиру вы хотите приобрести, и сколько день можете заплатить в качестве первого взноса?». И чем меньше вы сможете внести денег за первый взнос, тем больший процент подлежит к выплате по ипотеке.
Некоторые банки, которые занимаются ипотекой, учитывают только те доходы, которые вы получаете официально, там, где вы оформлены на работу. Другие же банки готовы включать в общую сумму вашего дохода все дополнительные заработки. Например, если вы сдаете какую-либо недвижимость в аренду, ведь такой доход иногда может превышать ваш основной. Но в том случае, если вы, на момент кредита, нигде не работаете, денег от банка вы точно не получите, даже если дополнительные доходы имеются. Официально оформленным на работе нужно быть в любом случае. Но, если вы работаете менее полугода, то в рамки получения ипотечного кредита вы тоже не входите.
Кроме этого, многие банки для оформления ипотеки требуют наличия поручителей. В случае, если вы не сможете вернуть кредит, банк будет взыскивать его с ваших поручителей. А если и с них ничего не получится взять, то через суд будет продаваться квартира. И уже за счет средств, которые будут получены от этой продажи, банк покроет свои убытки. Количество поручителей напрямую зависит от суммы берущегося кредита. И чем большие доходы у поручителей, тем большую сумму ипотечного кредита вы можете получить.
Первые шаги по оформлению ипотеки
Для удачного оформления ипотеки желательно воспользоваться услугами риэлтора Какой же первый шаг нужно сделать на пути оформления ипотеки? Самым верным шагом сейчас будет нанять риэлтора, который выступает неким посредником на рынке недвижимости. Заключив с ним договор, вы получите опытного и грамотного профессионала в помощь. Риэлтор будет сопровождать вашу сделку и предупредит обо всех возможных «подводных течениях». Именно риэлтор сможет посоветовать вам нужный банк, который будет подходить именно вам и подскажет, как себя вести, чтобы наверняка получить кредит. Не жалейте денег, потраченных на риэлтора, они вернутся к вам сторицей.
Очень часто банки предоставляют ипотечный кредит, учитывая сумму получаемых средств не только самого заемщика, но и доход всей его семьи. В соответствии с «Семейным кодексом» банки при оформлении ипотеки рассматривают супругов как созаемщиков, или один из них может быть поручителем у другого. Это выгодно для того, кто берет кредит, так как общий доход всегда выше, чем доход одного из супругов и, соответственно, банк сможет предоставить больший размер кредита.
Но, если на тот момент, когда вы захотите оформить ипотеку, один из супругов не будет иметь дохода, то банк в праве посчитать его иждивенцем и вычесть из предоставленных вами сведений о доходе минимальный прожиточный минимум на человека в месяц. И уже, исходя из полученной суммы, будет рассчитывать сумму предоставляемого ипотечного кредита. Общая сумма кредита рассчитывается с учетом дохода заемщика, вычитается прожиточный минимум на каждого имеющегося иждивенца в месяц, что означает уменьшение суммы кредита на 3-5 тысяч долларов в среднем.
Кроме всего вышеперечисленного на сумму предоставляемого банком ипотечного кредита может повлиять стаж работы на последнем месте, образование заемщика, возраст и многое другое.
Актуально
Оценка своих возможностей при получении ипотечного кредита
Расчет финансовых возможностей для ипотечного кредита
Для получения ипотечного кредита желательно иметь достаточный объем средств для первоначального взноса Начнем с того, что у Вас должно быть достаточное количество собственных средств, чтобы внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье. Сумма этого взноса может составлять от 10 до 30% стоимости квартиры. Если у Вас таких денег нет, то получить ипотечный кредит все же можно, но процентная ставка по нему в этом случае будет на 1-2 процентных пункта выше, и, следовательно, придется рассчитывать на более высокие ежемесячные выплаты по кредиту.
Далее следует соразмерить размер будущих ежемесячных выплат с Вашим реальным доходом. И хотя банк тоже обязательно поинтересуется размером Вашего дохода, необходимо прикинуть сможете ли Вы позволить себе нормальную жизнь на те средства, которые будут оставаться у Вас в распоряжении после уплаты ежемесячного взноса по ипотечному кредиту. Кроме того, всем известно, что в настоящее время имеют место выплаты зарплат «в конверте», то есть нигде официально не регистрируемых. С одной стороны это для Вас неплохо, ведь реальный размер Вашего дохода выше, чем указанный в справке о заработной плате и Вы можете себе позволить безбедно жить на эти деньги. С другой – банк не выдаст Вам желаемую сумму, если Ваш официальный доход будет сочтен недостаточным для погашения ипотечного кредита. Правда и в этом случае есть выход. Банк может выдать Вам ипотечный кредит, даже без подтверждения вашего официального дохода, но в этом случае процентная ставка будет выше на тех же 1-2 процентных пункта.
Кроме этого следует рассчитывать на то, что Вам придется платить за различные процедуры при оформлении ипотечного кредита: комиссию за перечисление денег, страховые платежи, услуги нотариуса и другие. Например, только за рассмотрение банком Вашей заявки на получение ипотечного кредита с Вас потребуют сумму от 100 до 200 долларов. Помимо этого придется оплачивать еще и другие вышеназванные процедуры, и все это в итоге может вылиться в немаленькую сумму. Так что и к таким расходам следует быть готовым материально.
Ипотечный кредит в расчете на увеличение своих доходов
Рассчитывая возможности по выплатам ипотечного кредита трезво оцените перспективы на работе Ипотечный кредит – всегда долгосрочный. Он выдается на несколько лет или даже десятилетий. Поэтому кроме финансовых возможностей следует оценить и другие жизненные обстоятельства, например, задуматься о своей работе. И хотя предвидеть будущее, тем более отдаленное, невозможно, важно правильно оценить свои перспективы и здесь.
Во-первых, определите, насколько стабильна Ваша работа. Насколько надежно предприятие, на котором Вы работаете, или насколько стабилен бизнес, которым Вы занимаетесь. Ведь если место Вашей работы – потенциальная «фирма-однодневка», то через некоторое время Вы можете лишиться работы, средств к существованию, а также возможности погашать ипотечный кредит, и, как следствие недавно приобретенного жилья.
Вполне возможно, что Вы рассчитываете на скорое повышение по служебной лестнице, и в связи с этим увеличение своего дохода. Или, допустим, по Вашим расчетам Ваш бизнес через год должен будет приносить баснословную прибыль. А ведь в бизнесе много подводных камней и случиться может всякое, а продвижение по служебной лестнице может не состояться по множеству причин. Задумайтесь, что произойдет, если Ваши мечты не осуществятся. Ведь жить одними мечтами и фантазиями, по меньшей мере, неразумно.
Ипотечный кредит для семьи
Оцените, как ипотечный кредит отразится на вашем семейном бюджете Перспективы семейной жизни также важно правильно оценить при принятии решения о получении ипотечного кредита. Ведь если Вы живете с супругом (супругой), то, тратя на погашение кредита почти всю свою зарплату, Вы не ставите под угрозу семейный бюджет, т.к. и Ваша вторая половина что-то зарабатывает. А если Ваш брак не дай бог окажется под угрозой, то, что тогда? Грозит не только раздел имущества, но и невозможность погашать ипотечный кредит со всеми вытекающими последствиями.
Или, скажем, Вы ждете пополнения семейства. Этот факт тоже надо учитывать, ведь ребенок это новый член семьи, и расходы на него даже выше, чем на взрослого домочадца.
Может быть и такая ситуация, что Вам материально помогают родители, и Вы рассчитываете, на их помощь в дальнейшем, поэтому не волнуетесь о том, что не сможете погасить ипотечный кредит. А ведь жизненные обстоятельства могут измениться, родители могут, например, выйти на пенсию и больше не в силах будут Вам помогать.
Здесь опять же, невозможно все предусмотреть на несколько лет вперед, но нужно, по крайней мере, реально смотреть на вещи.
И в заключении скажу, что приведенный здесь перечень обстоятельств, которые следует учитывать получателю ипотечного кредита – не исчерпывающий. Есть ещё очевидные и не очень способы сэкономить при оформлении ипотечного кредита, которые также важно принимать во внимание при расчетах. В жизни могут быть совершенно непредсказуемые повороты. Поэтому оценить свои возможности каждый должен сам, и сделать это нужно трезво, не идя на поводу у чувств и страстного желания заиметь собственную крышу над головой. И тогда все у Вас получится.
Поиск
Актуально
Как сэкономить при оформлении ипотечного кредита
Как сэкономить при оформлении ипотечного кредита После того, как вы хорошенько все обдумали, взвесили все аргументы «за» и «против» получения ипотечного кредита, оценили свои реальные возможности, можно переходить непосредственно к процедуре кредитования. Здесь есть некоторые моменты, знание которых поможет сократить Ваши затраты на оформление и использование кредита.
Очевидные способы экономии
Как уже говорилось в предыдущей статье «Оценка возможностей при получении ипотечного кредита», при оформлении пакета документов Вам придется платить за ряд дополнительных услуг. Для получения ипотечного кредита выбирайте банк, услуги которого дешевле На оплате этих услуг можно сэкономить немалую сумму. Так, например, рассмотрение заявки на получение ипотечного кредита в разных банках стоит по-разному: от 100 до 200 долларов. Комиссия за выдачу кредита также может варьироваться от 1 до 4%. Следовательно, при возможности нужно выбирать банк, где эти и другие услуги стоят дешевле.
Процентная ставка по ипотечному кредиту в разных банках опять же может быть различной и разумно выбирать банк, где эта ставка ниже, чтобы в итоге сэкономить на погашении процентов по кредиту.
То же самое можно сказать об услугах нотариуса, независимых оценщиков, услуг по страхованию: их стоимость в разных учреждениях может быть разной. Но эти методы экономии очевидны, поэтому подробнее рассмотрим другие, не столь явные способы сэкономить.
Другие способы сэкономить
Процент по ипотечному кредиту будет меньше, если покупать жилье на первичном рынке При поиске подходящей квартиры многие пользуются услугами риэлторов. Услуги эти, надо сказать, недешевы, до 4% от стоимости квартиры. Однако Вы и сами можете заняться поиском подходящего жилья. Для этого, правда, нужно располагать достаточным количеством свободного времени, а также затратить некоторые усилия, но это окупится с лихвой.
Поскольку, как известно, ипотечный кредит выдается на большой срок, то имеет смысл поискать пути уменьшения ежемесячных выплат, этим можно сэкономить значительную сумму. И такие пути существуют.
Механизм погашения ипотечного кредита таков, что сначала погашаются проценты по кредиту, а только потом – сам кредит. Следовательно, если с первых месяцев вносить в качестве ежемесячного платежа сумму большую, чем предусмотрено в договоре. Разница будет идти на погашение не процентов, а самого ипотечного кредита, что будет приводить к уменьшению суммы основного долга, а, следовательно, и процентов по нему. Повторюсь: это важно делать с первых месяцев, а не через несколько лет, тогда результат будет ощутимым.
Сэкономить на процентах по кредиту можно еще несколькими способами: например взять кредит не в рублях, а в долларах США. В этом случае процентная ставка будет ниже, чем по рублевому кредиту. А поскольку рубль по отношению к доллару в последнее время достаточно стабилен, то это вполне реальный способ сэкономить.
Процентная ставка зависит и от того, каков будет размер первоначального взноса, и будет ли первоначальный взнос вообще иметь место. Следовательно, чем большую сумму Вы внесете в качестве первоначального взноса, тем больше потом сэкономите на ежемесячных выплатах.
Срок, на который выдается кредит, также играет немаловажную роль. Чем больше срок, тем выше ставка. Поэтому тут надо все хорошенько взвесить. Не стоит стремиться к максимальному сроку. Ведь если взять, например, кредит на 10 лет, то ежемесячные выплаты составят, допустим, 1000 у.е. Если тот же ипотечный кредит берем на 20 лет, то сумма, погашаемая ежемесячно, составит 800 у.е. (цифры условные, но в целом показывают, что разница в размере платежей будет не очень значительной). Но ведь 800 у.е. придется платить в течение двадцати лет, а 1000 – только десяти. В итоге получаем, что в случае с ипотечным кредитом на 10 лет общая сумма выплат составит 120 000 у.е., а при сроке 20 лет – 192 000 у.е. Очевидно, что здесь можно сэкономить приличную сумму.
Добавлю, что на процентную ставку по кредиту влияет и то, покупаете ли Вы готовое жилье (то есть на вторичном рынке), или собираетесь приобрести квартиру в еще не построенном доме (на первичном рынке недвижимости). В первом случае ставка, как правило, ниже.
Рефинансирование как способ сэкономить
Снизить проценты по ипотечному кредиту можно с помощью рефинансирования Понятие «рефинансирование», как впрочем, и понятие «ипотека» – новое для отечественных банков. Попробуем разобраться, что это такое и как здесь можно сэкономить.
Поясню на примере. Допустим, Вы берете ипотечный кредит на некоторую сумму под 11% годовых. Спустя некоторое время, обычно такое может произойти через несколько лет, реже – месяцев, Вы обнаруживаете, что другой банк выдает такие же кредиты и на тех же условиях, но под 10% годовых. И тогда Вы заключаете сделку рефинансирования. То есть второй банк выдает Вам деньги в кредит, которыми Вы гасите ипотечный кредит в первом банке. Таким образом, Вы теперь должны уже этому второму банку, и платить проценты по кредиту Вы будете уже по ставке 10%.
К сожалению, в России этот механизм еще не очень хорошо отработан, и при оформлении сделки рефинансирования можно столкнуться с различными трудностями. Например, сейчас широко применяется мораторий на досрочное погашение кредита, который может составлять от 1 до 3 лет. Понятно, что в течение этого срока воспользоваться услугой рефинансирования будет невозможно.
Но, несмотря на все сложности и недостаточную проработку некоторых моментов, процедура ипотечного кредитования применяется в нашей стране все шире, и, следовательно, наши возможности становятся все больше.
Актуально
Мои советы в недвижимости.
Комментариев нет:
Отправить комментарий