среда, 21 марта 2012 г.

Купить недвижимость.

В современной развивающей экономике нашей страны капитальное строительство как вид вложения инвестиций,денежных средств является наиболее перспективным и достаточно прибыльным делом.Но одно когда ведётся строительство как говорится с "с нуля",а другое когда есть необходимость или возможность купить незавершенные объекты.Это даже иногда и выгоднее.

                               Покупка объектов незавершенных строительством
   Приобретения объектов незавершенного строительством является распространенным явлением. В этом случае необходимо решить три основные задачи:
1. Провести анализ правового статуса данного объекта;
2. Провести анализ технического состояния объекта, определить объем, стоимость и качество выполненных работ;
3. Определить стоимость завершения строительства.
Правовой статус объекта незавершенного строительства Законодательство РФ в настоящее время признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом. Соответственно такое имущество можно продавать (покупать) по договорам купли-продажи. Статус недвижимого имущества объект незавершенного строительства приобретает с момента его государственной регистрации.
Для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо представить следующие документы:
1. Распорядительный документ о предоставлении земельного участка под строительство объекта недвижимости.
2. Документы, подтверждающие наличие установленных законом прав на земельный участок.
3. Распорядительный документ, разрешающий строительство объекта.
4. Документ о предполагаемом совершении сделки с объектом недвижимости (протокол общего собрания учредителей, решение совета директоров, предварительный договор и т.п.), который должен быть подписан руководителем организации или собственником и скреплен печатью организации.
5. Документ об отсутствии или прекращении отношений (обязательств) по договору подряда на строительство объекта (документ о приостановке работ).
6. Справка об источниках финансирования (как доказательство отсутствия прав третьих лиц на объект): для юридического лица – документ, который должен быть подписан руководителем и главным бухгалтером и скреплен печатью общества, для физического лица – документ, подписанный собственником.



Продажа объекта незавершенного строительства и регистрация перехода права на него
   Следующим шагом после регистрации права собственности продавца на объект незавершенного строительства является купля-продажа объекта и регистрация перехода права собственности на него.
   После того, как купля-продажа состоялась, и покупатель стал обладателем права собственности на желанный объект, строительство возобновляется.
  После того как объект будет окончательно достроен, происходит сдача указанного объекта государственной комиссии. Эта стадия наиболее сложная в связи с тем, что покупателю придется пройти не мало инстанций, получить согласования контрольно-надзорных органов.
Далее следует государственная регистрация построенного объекта и ввод его в эксплуатацию.
Приобретая объект незавершенного строительства, необходимо проверить, зарегистрировано ли право на объект незавершенного строительства. Это можно проверить, запросив выписку ЕГРП (единого государственного реестра прав) на интересующий вас объект. Благодаря этому вы точно будете знать, что объект зарегистрирован, а собственник - именно то лицо, с кем будет заключен договор купли-продажи. Лицам, приобретающим земельный участок с объектом, важно знать, что земельный участок с незарегистрированным объектом незавершенного строительства может в последствии привести к ограничению права пользования участком.
  Например, ООО решило приобрести земельный участок с находящимся на нем строящимся зданием торгового центра. Решив ускорить купли - продажу здания и земли, ООО приняло решение о покупке земельного участка, при этом договор купли-продажи земельного участка  умалчивал, так как планировалось приобрести землю, достроить здание и уже зарегистрировать его как готовый объект. Однако в силу закона Покупатель приобрел земельный участок, но не приобрел права собственности на строящийся объект недвижимости, т.к. объект незавершенного строительства не был зарегистрирован. Таким образом, покупатель владеет только земельным участком с ограничением (сервитут) на часть земли, на которой расположена недвижимость. Это связано с тем, что земельный участок, на котором находится недвижимость, принадлежащая продавцу, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью (ст. 553 ГК РФ).
Причем, если в договоре условия пользования соответствующей частью земельного участка не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В указанном случае недостроенные объекты также являются объектами недвижимости (ст. 130 ГК РФ). А прежде чем осуществлять продажу объектов незавершенного строительства, продавец обязан произвести государственную регистрацию права собственности на них. В результате ООО стало собственником земельного участка, однако продавец продолжил строительство торгового центр и зарегистрировал право собственности на объект. Тем самым, продавец сохранил за собой торговый центр и право пользования частью земельного участка под ним.
  ООО же приобрело только земельный участок с ограниченным пользованием. В указанном случае, возможный выход – это заключение предварительного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, в соответствии с которым по истечении одного года стороны обязаны заключить договор купли-продажи недвижимости на финансовых условиях, предусмотренных предварительным договором. К этому моменту продавец должен будет зарегистрировать права на себя. Если же он будет продавать незарегистрированные объекты незавершенного строительства, предварительный договор купли-продажи и, соответственно, основной договор купли-продажи могут быть признаны недействительными.
  Поэтому, чтобы не оказаться в тяжелой правовой и финансовой ситуации, необходима тщательная правовая диагностика объекта незавершенного строительства.
            Покупка юридического лица
      Однако, объект незавершенного строительства можно приобрести и иным способом, например, купить компанию, которой принадлежит земельный участок со строящимся на нем торговым центром. Или осуществить реорганизацию (слияние, присоединение) своей компании и компании, владеющей необходимыми активами. Но это уже другая история. Или осуществить реорганизацию (слияние, присоединение) своей компании и компании, владеющей необходимыми активами.
    Как правило, приобрести объект недвижимости легче путем покупки компании, которой принадлежит земельный участок с объектом незавершенного строительства. Этот способ приобретения недвижимости предполагает следующее: к покупателю переходят права не на саму недвижимость, а на компанию ее владельца. При покупке компании к новому собственнику переходят все права и обязанности приобретенного юридического лица, в том числе все его активы.
     Покупатель, таким образом, приобретает полный контроль над имуществом купленной компании. Приобрести компанию, владеющую объектом, возможно путем приобретения контрольного пакета акций или доли участия в уставном капитале компании-владельце, другими словами, через смену учредителей в компании-продавце.
  Преимущества такого способа приобретения как покупка компании, владеющей объектом незавершенного строительства, состоят главным образом в отсутствии необходимости регистрации права собственности, последующей перерегистрации права собственности на него.
     Кроме того, существуют плюсы и в отношении налогообложения. К подобным сделкам не применяется налог на добавленную стоимость (пп.12 п.2 ст.149 НК РФ). А вот сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом на добавленную стоимость в размере 18%.
    Приобретая компанию, покупатель выигрывает и по времени, т.к. регистрация права на объект недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи, по закону осуществляется в течение календарного месяца.
     Также, к регистрации объектов незавершенного строительства предъявляются дополнительные требования. Например, регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства требует прекращения договора строительного подряда. Однако нельзя забывать и о рисках. Покупка действующей компании чревата приобретением и ее задолженностей, а потому требуется провести детальную диагностику приобретаемой компании. А приобретение компании зачастую сопровождается получением продавцом разрешительной документации относительно объекта незавершенного строительства и наработанным административным ресурсом.
                                    Реорганизация.
     Еще один способ приобрести объект незавершенного строительства - осуществление реорганизации (слияние, присоединение) своей компании и компании, владеющей необходимыми активами. ООО «А» - собственник земельного участка вело строительство торгово-развлекательного центра. ООО «В» приобрело строящийся торгово-развлекательный комплекс путем присоединения к себе ООО «А», иными словами реорганизовавшись в форме присоединения. В результате ООО «А» прекратило свое существование, а ООО «В» в числе других активов компании «А» приобрело и недостроенный торгово-развлекательный центр.
      Процесс реорганизации, не будем скрывать, более трудоемкий по сравнению с покупкой компании, владеющей объектом незавершенного строительства. Нельзя сказать, что в этом способе приобретения больше рисков, однако он длителен по времени, больше придется готовить документов. Статья 57 ГК РФ предусматривает 5 форм реорганизации юридического лица: слияние, присоединение, разделение, выделение и преобразование. Реорганизация может быть осуществлена по решению учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. В любом случае необходимо детально изучить учредительные документы компании-продавца, а так же ознакомиться с нормами законодательства, регулирующими вопросы реорганизации юридических лиц.
    В рамках вопроса о приобретении нас интересуют две формы реорганизации: Слияние - это создание на базе двух или нескольких фирм новой компании с передачей ей всех прав и обязанностей этих юридических лиц в соответствии с передаточным актом.
      Присоединение - когда одна или несколько фирм прекращают деятельность, а их права и обязанности переходят другой компании. В результате реорганизации в форме присоединения те фирмы, которые присоединяются, прекращают свое существование. Компания, к которой они присоединились, становится правопреемником всех прав и обязанностей на основании передаточного акта. Юридическое лицо считается реорганизованным в форме слияния с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица.
     Собственником объекта незавершенного строительства вы станете с момента прекращения деятельности присоединенной компании. Согласно ст. 58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.
     Таким образом, приобрести объект незавершенного строительства возможно одним из перечисленных способов, однако на наш взгляд лучший способ - приобретение компании, владеющей объектом. Покупатель от этого только выигрывает как во времени, так и в финансовом плане.

Комментариев нет:

Отправить комментарий